Servizi

Tra i più importanti servizi che l’immobiliare G.V.M offre potrete contare su:

• valutazioni gratuite con gli attuali prezzi di mercato
• assistenza completa dal 1° incontro fino alla stipula del definitivo e oltre
• assistenza finanziaria attraverso i migliori istituti bancari del territorio
• reperimento documentazione ipotecaria e catastale
• reperimento di documentazione comunale, completa di nulla osta, abitabilità e pianta tipo oltre ad assistenza tecnica da parte di un geometra abilitato
• attestati di prestazione energetica (A.P.E) e idoneità impianti
• disbrigo di pratiche amministrative per vendita attività commerciali con l’ausilio di commercialista
• gestione annua di locazione residenziale, commerciale e turistica
• assistenza legale

Offriamo inoltre pubblicità gratuita del Vostro immobile attraverso i canali pubblicitari Web e Social, nonché cartellonistica sul posto e su entrambe le vetrine.

Comperare casa è un bellissimo progetto, ma comporta anche alcuni problemi pratici.

E' importante identificare l'immobile ed il prezzo giusto, basandosi su alcuni criteri fondamentali che non dipendono soltanto dal prestigio della casa o dal prezzo particolarmente vantaggioso. Occorre, quindi, soddisfare almeno quattro punti:

1. La ZONA può essere determinante a seconda della centralità e dei servizi presenti;
2. La TIPOLOGIA della casa e dello stabile;
3. Le DIMENSIONI, considerate in relazione al proprio budget ed alle proprie esigenze
4. Infine, il BUDGET a disposizione

La semplice visita dell'immobile può non essere sufficiente a chiarire ogni questione, sarebbe opportuno VISITARE l'abitazione in orari della giornata con LUMINOSITA', in modo tale da avere una visuale sull'esposizione. Oltre a ciò è necessario verificare la SITUAZIONE CATASTALE dell'immobile e la relativa RENDITA, la CATEGORIA d'appartenenza e la DESTINAZIONE D'USO.

Per quanto riguarda la SCHEDA CATASTALE, che deve essere fornita dal proprietario, comprende i dati precedentemente descritti e la piantina dell'immobile, che deve essere perfettamente congruente alla disposizione dei locali salvo casi di modifica o di condono edilizio.

Il controllo della VISURA IPOTECARIA viene effettuato presso gli Uffici dei Registri Immobiliari da un PROFESSIONISTA del settore e serve a verificare tutta la documentazione riguardante il venditore/proprietario dell'immobile; attraverso essa si certifica:

• se l'immobile è posseduto in comunione o separazione dei beni
• l'eventuali presenze di ipoteche o trascrizioni
• l'esistenza di diritti di usufrutto

Qualora il proprietario dovesse essere un COMMERCIANTE o una SOCIETA' è necessario un controllo sul suo stato finanziario per verificare che non vi siano dichiarazioni di fallimento e che siano state pagate tutte le imposte, che altrimenti verrebbero ereditate.

Per quanto riguarda lo stabile in cui è inserito l'immobile, bisogna tener conto delle CONVENZIONI, accordi tra condomini sull'utilizzo degli spazi comuni, che verranno trasferite sul compratore; del REGOLAMENTO CONDOMINIALE e i SOSPESI riguardanti le spese condominiali ordinarie o straordinarie non ancora sostenute dal venditore, che diverrebbero, di conseguenza, di competenza dell'acquirente.

Importanti sono le forme di LIMITAZIONE all'uso della proprietà, chiamate SERVITU' (es: l'obbligo di garantire il passaggio ad altri soggetti). E' opportuno, inoltre, controllare lo STATO e la MESSA A NORMA di tutti gli impianti di servizio, soprattutto se si tratta di un vecchio stabile.

Il primo passo per l'acquisto di un immobile è la PROPOSTA D'ACQUISTO

Bisogna sapere che essa non è un contratto bilaterale, ma unilaterale, cioè solamente da parte del possibile acquirente, che si impegna ad acquistare l'immobile nel caso il proprietario accetti tutte le condizioni.

Corrisponde ad una sorta si "lettera", la quale si presenta al proprietario di un immobile con lo scopo di iniziare la trattativa per la compravendita; pertanto, colui che intende comprare l'immobile propone per iscritto le condizioni per poter concludere l'affare e le sottopone al venditore per consentirgli di valutarle

Non è un atto necessario se l'acquirente e il venditore si accordano per stipulare direttamente il contratto preliminare; tuttavia è una prassi molto utilizzata nella compravendita.

Il secondo passo per l'acquisto di una casa è il CONTRATTO PRELIMINARE (detto anche "compromesso"); si tratta di un accodo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo.

All'interno del contratto preliminare vanno indicati per iscritto:

• i dati grafici dei contraenti
• il prezzo di vendita dell'immobile da acquistare
• la descrizione dell'immobile con i dati catastali
• i tempi e le modalità di pagamento
• la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria
• la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e di regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso)
• la data entro il quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo

L'acquirente deve, inoltre, ottenere dal venditore la garanzia che l'immobile sia libero da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o che lo sarà prima del rogito notarile.

L'art. 1351 c.c. prevede che il preliminare deve avere la stessa forma prescritta per il contratto definitivo perciò il relativo compromesso dovrà essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.

La legge 28.2.1997 n° 30 ha introdotto la possibilità di trascrizione del contratto preliminare presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, ciò a condizione che esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata, con sottoscrizione autenticata o accertata giuridicamente.

Il passo finale per acquistare un immobile è il ROGITO, cioè l'atto che trasferisce ufficialmente la proprietà dal venditore al compratore. Esso viene redatto da un notaio scelto e pagato dall'acquirente, che verifica che la proprietà abbia tutti i requisiti richiesti per poter essere venduta.

Al momento del rogito viene pagato il saldo del prezzo concordato e, allo stesso tempo, il venditore consegna le chiavi dell'immobile all'acquirente.

Quando si ricorre ad un mutuo per l'acquisto il notaio, in seguito al rogito, redige un altro atto, che consiste nel contratto di mutuo.

A questo punto, l'acquirente deve pagare le Imposte,le eventuali Spese di Agenzia e la Parcella del notaio.

I documenti che occorrono per le pratiche notarili sono:

Interevento in atto di Persone Fisiche

Intervento in atto di enti e società

I documenti inerenti l'oggetto della compravendita sono:

Il MUTUO è un contratto tipico inserito all'interno dell'art. 1813 c.c., tramite il quale una parte, chiamata mutuante, consegna ad un'altra, detta mutuatario, una somma di denaro, o una quantità di beni fungibili, che l'altra si obbliga a restituire successivamente con altrettante cose della stessa specie e qualità.

Quello più diffuso è il mutuo immobiliare, concesso per soddisfare esigenze di denaro collegate all'acquisto di un bene immobile.

Il giorno della compravendita, in presenza dell'acquirente, venditore e funzionario della banca, il notaio pubblica due atti:

1. il rogito, che trasferisce la proprietà dell'immobile
2. l'atto di mutuo immobiliare tra la banca e l'acquirente, allegando il piano di ammortamento.

Il mutuo bancario è la forma più diffusa di mutuo ed è un prestito erogato da un istituto di credito, di solito scelto per importo di un certo rilievo, contro la prestazione di garanzia.

Ci sono vari tipi di mutuo:

• mutuo edilizio: per finanziare la costruzione di un immobile
• mutuo per ristrutturazione: per finanziare importanti opere di riordino di beni immobili
• mutuo per liquidità: per particolari esigenze di disposizione di ingenti somme di denaro
• mutuo chirografario o chirografico: prestito non vincolato a particolari garanzie, equivale ad un prestito personale se erogato da un privato, o ad un mutuo a medio termine se erogato da un'azienda.

Le fasi del mutuo sono:

• Apertura dell'istruttoria: l'acquirente presenta richiesta di concessione di mutuo, indicando tutti i dati tecnici ed economici necessari al mutuante per la valutazione preliminare della domanda e riguardano sia le condizioni economiche del richiedente, sia lo scopo della richiesta del mutuo. Inoltre si produce la documentazione accessoria (compromesso, atto di provenienza del bene da acquistare, documentazione catastale ecc.)
• Perizia ed altri accertamenti: il bene presentato deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante, che deve individuarlo con precisione, descriverne la consistenza, le caratteristiche giuridiche e tecniche ed indicarne il valore.
• Chiusura dell'istruttoria: in seguito all'esame di tutte le condizioni economiche e di diritto riguardanti la qualità del soggetto richiedente e della garanzia proposta; l'istruttoria viene chiusa con la delibera di concessione ovvero con la mancata concessione.
• Atto di Mutuo: con esso il contratto entra in pieno effetto. Il mutuante consegna il capitale erogato al mutuatario e vengono eseguite le formalità relative la garanzia prestata, che può essere fornita dal mutuatario o da terzi.

Nel periodo tra la delibera e la stipula del mutuo, il richiedente può decidere per un prodotto differente con la stessa banca oppure di rinunciare al mutuo stesso, rimborsando parte delle spese di perizia e d'istruttoria.

Per quanto riguarda le modalità di rimborso, in genere vengono concordate con il mutuatario attraverso un piano di ammortamento e la scadenza delle rate è convenuta tra le parti.

I tipi di tassi del contratto di mutuo:

• Tasso Fisso: nel corso del contratto di mutuo la rata rimane costante per tutta la sua durata, indipendentemente dalle oscillazioni subite dai tassi di interesse;
• Tasso Variabile: durante il corso del contratto di mutuo i tassi e perciò anche le rate variano in base all'andamento di determinati parametri, che sono solitamente l' Euribor, l'Euris o il Tasso Ufficiale di Riferimento BCE.

Esistono anche vari tipi di mutui a tasso variabile, oltre al variabile vero e proprio:

• Mutuo con "Interest Cap" o "Capped Rate": è il tasso variabile con un limite massimo, noto fin dall'inizio del contratto, che non può essere superato;
• Mutuo a Tasso Misto con Opzione: si può scegliere di passare da tasso fisso a variabile, o viceversa, a una cadenza di tempo prefissata (es: ogni 2 anni);
• Mutuo a Tasso Bilanciato: l'interesse è una media tra il tasso fisso e variabile secondo un mix deciso dal cliente (50-50% oppure 60-40% ecc.)
• Mutuo a Rata Fissa e Durata Variabile: se il tasso d'interesse diminuisce, la durata del mutuo sarà più breve, invece in caso di aumento del tasso d'interesse, aumenterà di conseguenza anche la durata;
• Mutuo a Tasso Misto Rinegoziabile dopo un certo numero di anni.

E' necessario sapere cosa sono lo Spread, l'Euribor, l'Euris e il Tasso BCE, per capire l'andamento degli interessi:

• Spread: è un termine inglese che significa "margine" o "scarto", ed è una somma variabile a seconda dei casi e dei periodi storici, che le banche e gli istituti di credito inseriscono come valore aggiuntivo ai tassi applicati su determinati mutui, prestiti o finanziamenti. Viene, dunque, inserito dalla banca come ricavo e un guadagno da dare alla filiale stessa, dove si è richiesto qualcosa a un determinato tasso di interesse. In altre parole lo spread rappresenta un ricavo per la banca, che acquista un determinato prodotto ad un determinato costo (tasso di scambio interbancario) e lo fa comprare ad un prezzo più alto. Lo spread viene calcolato in base all'Euribor e a seconda di esso avrà un valore più alto più basso;
• Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate = tasso interbancario di offerta in euro): è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio della transazioni finanziarie in euro tra le principali banche europee. E' strettamente collegato al tasso BCE;
• Tasso BCE: tasso con cui la Banca Centrale Europea presta il denaro alle altre banche;
• Euris (Euro Interest Rate Swap) o Irs: è un componente del tasso d'interesse del mutuo a tasso fisso. Tale valore viene diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea e viene utilizzato come parametro dei muti a tasso fisso.

Esistono anche delle forme di garanzia delle quali possono avvalersi gli istituti di credito:

• Ipoteca
• Fideiussione
• Cambiale Ipotecaria
• Polizze Assicurative antincendio e scoppio, sulla vita, contro il rischio di disoccupazione ecc.
• Opzioni Put contro il "Negative Equity", cioè il rischio di svalutazione dell'immobile.

Nel caso che nel corso del mutuo le garanzie vengano meno o ne diminuisca il valore, l'istituto di credito ha in genere la facoltà di richiedere un reintegro delle garanzie nella forma di nuovi beni da ipotecare, fideiussioni o restrizioni parziali di debito a seconda di quanto previsto nel contratto di mutuo, che può prevedere anche l'applicazione della clausola risolutiva espressa e la rescissione del contratto di mutuo.

L'ipoteca a garanzia del credito deve essere iscritta su un bene immobile che può essere di proprietà:

• del Mutuatario, se il bene era già in uso e se continuerà ad esserlo (es: mutui per ristrutturazione);
• dell'Alienante, se il bene è in compravendita, perchè se l'erogazione del mutuo condiziona il perfezionamento della compravendita, nel momento in cui si deve iscrivere l'ipoteca il bene è ancora di proprietà dell'alienante, il quale dovrà diventare "terzo datore di ipoteca", cioè dare un assenso all'iscrizione della stessa;
• di un altro soggetto, detto appunto "Terzo Datore di Ipoteca".

Infine, con la stipula del rogito notarile, il mutuatario è proprietario dell'immobile a tutti gli effetti di legge, perciò ha il diritto di dare in locazione, sublocare o vendere un immobile anche se ipotecato.